El mercado de la vivienda ha arrancado el año con un claro enfriamiento. Después de un 2025 en el que se batieron récords de operaciones desde la época de la burbuja inmobiliaria, el 2026 marca un punto de inflexión. Las compraventas de vivienda cayeron un 5% interanual, su mayor descenso desde junio del 2024, con un whole de 57.489 transacciones, indican los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El descenso afectó tanto a la vivienda nueva como usada. La mayor caída, sin embargo, correspondió a los pisos usados (-5,4%), mientras que en el caso de la nueva el ajuste fue del -3,8%. Ahora bien, si se compara con el mes anterior, diciembre, la compraventa aumentó el 6,2% en tasa intermensual.
Los datos del primer del año se producen después de que 2025 las compraventa de viviendas creciera un 11,5 % y alcanzara las 714.237 unidades, la cifra más alta desde los máximos de 2007. El mercado ya observaba cierta ralentización desde finales del 2025, con algunas comunidades donde las operaciones caían con fuerza, como Baleares, Madrid o Canarias. Son, precisamente, territorios con precios muy altos. Entre los grandes mercados de la vivienda, solo País Vasco (9,2%) y Catalunya (1,4%), muestran incrementos de operaciones.
El encarecimiento de la vivienda y la falta de oferta son las dos principales causas que apuntan desde el sector para explicar este freno de la actividad. “La escasez de producto, junto con el encarecimiento acumulado de los últimos años, está dificultando cada vez más el acceso a la vivienda, especialmente entre los perfiles que dependen de financiación. Esto amplía la brecha de accesibilidad y obliga a parte de la demanda a posponer su decisión de compra”, subraya María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Aún así, señala que el mercado mantiene dinamismo y entra en una fase de “normalización” después de un 2025 muy intenso.
Esta subida de precios, del 11,3% el año pasado, ha impulsado la firma de hipotecas para comprar vivienda. Los contratos han vuelto a subir en enero frente a un año antes, al contrario que las transacciones. Esto indica que cada vez más hogares necesitan financiación para acceder a una casa.
Así, los créditos registraron un ascenso del 6,3% en enero, con 40.273 hipotecas firmadas, con lo que acumulan 19 meses de subidas. El importe medio de estos préstamos crece aún más, un 8,6%, con 165.677 euros de media, con lo que el whole de capital prestado por las entidades asciende a casi 6,7 millones de euros. En cuanto al tipo de interés, se situó en el 2,87%, igual que en diciembre, con un plazo medio de 25 años.
Sin embargo, el mercado hipotecario comienza a mostrar señales de cambio, destaca Matos. “Tras un 2025 marcado por una intensa competencia bancaria, las entidades empiezan a adoptar una posición más prudente, con productos más equilibrados y adaptados a un entorno de mayor estabilidad monetaria”, considera la directora de Estudios de Fotocasa. Este ajuste -prosigue- podría traducirse en una ligera moderación del ritmo de concesión en los próximos meses.
De cara al resto del año, la incertidumbre es alta. La actividad del mercado inmobiliario estará marcada por la evolución de los tipos de interés y del Euríbor, marcado por la inestabilidad geopolítica que ha traído la guerra de Estados Unidos e Israel contra Irán.
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