Según los datos de pisos.com Aragón registra el mayor sobreprecio por terraza de toda España, con un incremento del 29%, a pesar de que solo el 25% de sus inmuebles disponen de ella. Le sigue Andalucía, con un incremento notable del 26% y el País Vasco, con un 23% de sobreprecio
El espacio al aire libre tiene precio, y el mercado residencial español lo refleja con claridad. Según un análisis del portal inmobiliario pisos.com, el 31% de los inmuebles en España cuentan con terraza, una característica que eleva su valor medio en un 17% respecto a viviendas equivalentes sin ella. Para una vivienda tipo de 90 m² esto supone pasar de un precio medio de 299.790 euros sin terraza a 349.992 euros con terraza, una diferencia de más de 50.000 euros.
«La terraza ha dejado de ser un additional decorativo para convertirse en un argumento de compra: los compradores de hoy buscan espacio exterior propio y están dispuestos a pagarlo, especialmente tras los cambios de hábitat que aceleró la pandemia», señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Aragón y Andalucía, donde la terraza se paga más caro
El rating de comunidades con mayor porcentaje de inmuebles con terraza lo encabezan Islas Baleares e Islas Canarias, ambas con un 40%, seguidas de Andalucía con un 39% y Comunidad Valenciana con un 30%. En el extremo opuesto se sitúa Asturias, donde apenas el 13% del parque inmobiliario disponible cuenta con terraza, el porcentaje más bajo de toda España, junto con Navarra (20%) y Galicia (22%).
Sin embargo, el dato más revelador no es cuántas terrazas hay, sino cuánto cuestan. Aragón registra el mayor sobreprecio por terraza de toda España, con un incremento del 29%, a pesar de que solo el 25% de sus inmuebles disponen de ella. Le sigue Andalucía, con un incremento notable del 26% y el País Vasco, con un 23% de sobreprecio, pese a contar también con una oferta relativamente escasa de este tipo de viviendas (23%).
En el otro extremo, comunidades como Comunidad Valenciana, Castilla y León y La Rioja presentan incrementos prácticamente nulos, lo que sugiere que en estos mercados la terraza no actúa como un diferenciador de precio determinante, bien por la tipología del parque inmobiliario, bien por el perfil de la demanda.
Provincias en lo más alto y más bajo del rating
A nivel provincial, el análisis revela desigualdades muy marcadas. Las cinco provincias con mayor porcentaje de inmuebles con terraza son Málaga (50%), Santa Cruz de Tenerife (49%), Tarragona (44%), Islas Baleares (40%) y Girona (34%). En estas provincias, la terraza forma parte routine de la oferta residencial, tanto en producto vacacional como en vivienda routine de zonas costeras o de baja densidad.
En el lado opuesto, las cinco provincias con menor porcentaje de terrazas son Teruel (8%), Asturias (13%), Lugo (15%), Lleida (15%) y Valladolid (17%). La geografía y el clima tienen mucho que decir: en el norte húmedo, la demanda de espacio exterior abierto es estructuralmente menor.
En cuanto al impacto económico, el dato es contundente: en más de 20 provincias españolas, disponer de terraza supone un encarecimiento del inmueble superior al 15%. Los casos más extremos se dan en Jaén (62%), Huesca (47%), Teruel (37%) y Tarragona (34%). En Jaén, una vivienda de 90 m² sin terraza se sitúa en torno a los 91.455 euros, mientras que con terraza alcanza los 148.201 euros, una diferencia de casi 57.000 euros. También superan el umbral del 20% de sobreprecio provincias como Guipúzcoa (34%), Barcelona (26%), Sevilla (23%), Huelva (22%), Granada (21%) o Zaragoza (21%).
«Hay una lógica de mercado muy clara en provincias como Jaén o Huesca: la oferta de pisos con terraza es tan reducida que cuando aparece uno, los compradores compiten por él. Eso infla el precio mucho más allá de lo que justificaría el metro cuadrado de la terraza en sí misma», explica el director de Estudios de pisos.com.
Jaén capital y Teruel, las más extremas
El análisis de las capitales de provincia ofrece también contrastes notables. Las cinco capitales con mayor porcentaje de inmuebles con terraza son Ciudad Actual (49%), Segovia (40%), Málaga (37%), Palma de Mallorca (37%), Cuenca (36%) y. Por el contrario, las cinco capitales con menor proporción de este tipo de viviendas son Teruel (6%), A Coruña (10%), Soria (11%), Las Palmas de Gran Canaria (11%) y Santander (12%), todas ellas muy por debajo de la media nacional.
En términos de sobreprecio, las capitales en las que la terraza genera mayor diferencial de valor son Jaén (70%), Huesca (52%), Lleida (48%), Teruel (48%) y Santander (32%). En Jaén, una vivienda de 90 m² sin terraza cuesta de media 149.986 euros; con terraza, el precio sube hasta los 255.644 euros, más de 105.000 euros de diferencia. En el caso de Huesca, el salto es de 125.918 a 191.106 euros.
En las grandes capitales, el sobreprecio es más moderado, pero absolutamente significativo en valores absolutos. En Barcelona, una vivienda con terraza cuesta de media 131.292 euros más que una sin ella —469.312 frente a 600.604 euros—, con un incremento del 28%. En Madrid, la diferencia es del 1%.
«En Madrid, la escasez de oferta es tan acusada que prácticamente cualquier tipología se vende rápido y a buen precio, lo que comprime artificialmente el diferencial por terraza. En cambio, en ciudades medianas donde el comprador puede permitirse esperar y elegir, la terraza se convierte en un elemento de negociación con impacto actual en el precio remaining», concluye Font.
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