Por los pasillos del Círculo de Bellas Artes que frecuentaron Ramón del Valle Inclán o Pablo Picasso a principios del siglo XX, donde los principales intelectuales confrontan sus visiones, se habla ahora de vivienda. ¿Dónde no se habla de vivienda? Ante la gran disaster de precios del alquiler que asfixia la economía de las familias y enriquece a caseros, especuladores y fondos de inversión (se puede ser una cosa, dos o las tres a la vez) y con la compra también disparada, se enfrentaban en este escenario dos recetas contrapuestas, o tal vez no tanto: la de Jorge Galindo, director de Esadeecpol, que aboga por acelerar la construcción privada, y la de Javier Gil, del CSIC, que defiende la regulación de precios y tiene una propuesta estrella: un superfondo público de 120.000 millones para “expulsar” a los fondos privados mediante la compra.
El debate del miércoles por la tarde, bajo el engañoso título ‘Vivienda, ¿más regulación o más construcción?’ (engañoso porque Javier Gil no es contrario a la construcción y tampoco Galindo es vehemente contra la regulación) venía precedido de un acalorado debate en redes. Galindo tomó los datos usados recientemente por Gil y el CSIC para apuntar que los multipropietarios, fondos y caseros han aumentado su peso en la propiedad inmobiliaria en España mientras crecen los inquilinos, para relativizar su importancia.
Mientras que Gil señalaba y recordaba durante el debate que la inversión de fondos extranjeros ha pasado de 2.500 a 7.000 millones en los últimos años y que gran parte de la subida de precios tiene que ver con “la demanda especulativa”, Galindo cuestionaba “el peso” que estas propiedades tienen sobre el mercado. Según sus cálculos, las viviendas de fondos y socimis suponen tan solo el 1% del mercado, mientras que “el desencaje” de la oferta y la demanda tiene que ver más con que ante una creación de 1,2 millones de hogares desde 2021 tan solo se han construido 465.000 viviendas. Ni la vivienda vacía ni la turística, alerta Galindo, sería ni muy de lejos suficiente para cubrir las carencias.
Si Gil, en su reciente informe para el Ministerio de Consumo, señalaba que quienes poseen entre 4 y 10 inmuebles pasaron de tener 827.000 inmuebles a 2,3 millones y los de más de 10 saltaron de 138.000 a 626.000, pero los hogares con un solo inmueble cayeron de los 10 millones a menos de 7,9, Galindo muestra en su gráfico cómo todavía quienes tienen una y dos viviendas suman (46,6% + 21,9%) aun un 68% del inventory.
Pero Gil advertía que “no es importante solo el dinero que invierten estos fondos, sino también las expectativas que generan”. “No solo es dinero, hay un respaldo político, llegaron con alfombra roja de España y de las instituciones europeas, detrás de Blackstone estaba uno de los asesores de Trump. No hace falta que controlen todo el mercado para ser arquitectos de la nueva situación”, reflexionaba.
Galindo insistía en que “es difícil demostrar el efecto real de la financiarización de la vivienda en el precio” y en que lo que dispara los precios es más bien “la escasez”.
Gil se mostraba partícipe de construir, pero defendía que “lo último es construir” y no de cualquier manera. Apuntaba a los precios de nueva vivienda en barrios empobrecidos como Villaverde, con pisos de dos habitaciones a más de 400.000 euros, “con esta oferta no vas a bajar los precios”.
Ante eso, la necesidad de que “la vivienda no se utilice para obtener beneficios sino para dar respuesta a una necesidad”, como sucede con la sanidad o la educación, es su modelo, tomando como referencia ciudades como Viena o países como Suecia donde “el mercado no lo decide todo”.
Y antes que construir, Gil defiende una movilización de vivienda en manos de socimis, fondos y empresas, vivienda vacía y alquiler turístico con la creación de un superfondo público que se convierta en un actor relevante en vivienda para poner precios asequibles y “expulsar a los fondos” del mercado comprando sus bienes con el derecho de tanteo y retracto. Gil habla de un fondo de 125.000 millones con los que se podrían construir justo tres millones de viviendas, que es como se titula el libro de Galindo en defensa de la construcción.
Con un fondo de estas características, España podría haber comprado las 5.000 viviendas de Blackstone, que Brookfield adquirió hace mes y medio por 1.000 millones, muchas de ellas compradas a la administración pública en 2013 por precios tres veces menores.
“No acabo de ver cómo se financia un fondo de tal tamaño. Cualquier aumento de inversión pública de grandes magnitudes requiere decisiones complicadas en términos presupuestarios para sacarlo de otras partidas sociales. Y no solo tenemos déficit de vivienda, sino también de inversión en infraestructuras, en educación, en cercanías…”, apunta receloso Galindo, que apunta que cabría ver también esos 150.000 millones en cuántos años se desplegarían.
Desde su punto de vista, “si la gente hace negocio con la vivienda y la compra para después venderla, es por la escasez” y, por tanto, “la forma de que no se haga negocio, es hacerla abundante”. Sí que se muestra partidario de invertir mucho más dinero en vivienda pública. Concretamente, de doblar el parque público y pasar de 10.000 viviendas entregadas anualmente a 30.000, lo que costaría unos 4.500 millones al año en diez años. Con la incorporación del sector privado con orientación social, el esfuerzo público podría reducirse.
Sí que considera que el Plan Estatal de Vivienda de 7.000 millones en los próximos diez años es “totalmente insuficiente” y que además, “habría que dedicar el 90% y no el 40% de todo ello a construcción”.
Y en cualquier caso, para acometer esta revolución de la construcción, sobre todo pública, pero también privada, hay que revertir “una regulación que ralentiza la construcción” e incluso la pública, que hace que haya “incluso terrenos públicos paralizados”. “El estado se ha puesto palos a sus propias ruedas”, asegura.
Las verdades de Galindo y Gil parecen en ocasiones más complementarias que contrapuestas, más diferenciadas en magnitudes que en esencia. La receta es distinta: Gil quiere acabar con la especulación de vivienda mediante el control público (regulatorio pero también control de propiedad) y Galindo mediante la construcción tanto pública como privada.
Pero ambas visiones pueden encontrarse en algunos puntos. Sin una mayor agilización de la construcción y de los visados y sin el peso de la inversión privada, resulta imposible imaginar una aceleración de la oferta que dé respuesta a la creación de hogares. Sin una vigilancia sobre los precios y un mayor peso del estado a la hora de movilizar esa vivienda, resulta complicado que ese incremento de la oferta tenga precios accesibles para las familias.
