Jaime Rodrguez de Santiago, director general de Airbnb: “Me preocupa que Snchez nos critique y obvie los problemas de la vivienda que son su responsabilidad”

En un mercado digitalizado, las administraciones admiten que la oferta est fuera de su management. Organizan registros y establecen licencias para recabar datos y las plataformas, que tienen el large information de toda esa oferta como su herramienta bsica, slo facilitan lo estrictamente authorized, que no es suficiente. As, si solo se conoce lo que se puede medir, el problema bsico de los pisos tursticos es la opacidad sobre su verdadera huella en los precios de la vivienda y en la masificacin turstica de las ciudades.

La Unin Europea tiene en marcha una nueva regulacin que entrar en vigor en 2026. Pero ante el problema de la inaccesibilidad de la vivienda y el creciente malestar de los ciudadanos, Espaa ha decidido adelantarse y aplicarla este ao. Este es el escenario al que llega Jaime Rodrguez de Santiago, director normal de Airbnb desde hace cuatro meses. Ingeniero, emprendedor digital, con experiencia en la direccin de plataformas tecnolgicas que evitaron problemas regulatorios como BlaBlaCar o FreeNow. Divulgador a travs de Kaizen, su podcast, amante de los matices y de carcter conciliador, Rodrguez de Santiago viene a dar la cara por Airbnb y los propietarios de pisos tursticos.

Disrupcin es una palabra an poco empleada en Espaa. Cmo es el infinitivo?

Mmmm… Es horrible: disrumpir. El trmino lo populariz un profesor de Harvard, Clayton Christensen, que plante el dilema del innovador. Es cuando las empresas se ponen al servicio de sus modelos de negocio. Los protegen hasta el punto de ir contra s mismas, generan incentivos internos que les impiden cambiar. IBM lo evit. Se rework de fabricante de ordenadores en consultora pero Kodak meti todas las patentes de fotografa digital en un cajn para proteger la pelcula. Para evolucionar debera haberse destruido y pocas empresas dan ese paso.

En Espaa la Actual Academia Espaola (RAE) lo traduce como perturbador

S, pero pierde el matiz creativo de que las cosas se reinventan y ayudan a que todo avance.

Es una visin ms europea, quizs. No hay tantas empresas disruptivas europeas.

Yo estuve en Freenow y en BlaBlaCar. Tenemos ejemplos pero no los celebramos, carecemos de esa cultura que hay en Estados Unidos o China, donde hay toda una generacin de emprendedores digitales. Por qu sucede esto? Yo creo que la solucin pasa por celebrar la osada y no llevar tan mal los fracasos.

No se asume el lema de Silicon Valley ‘Transfer quick and break issues’ asociado a la disrupcin y el crecimiento de Fb…

Bueno, como cube, eso es Fb y no todos estamos alineados con la concept de romper cosas por el camino. Tenemos opiniones distintas de esa visin del riesgo. Cuando empec a buscar trabajo, mi abuelo me vena con ofertas de empleo en un banco para buscar trabajo de verdad. Es cultural, va con lo de asegurar el tiro en todo lo que hagas.

Es Airbnb como se lo esperaba?

S, definitivamente. Conoca ya a muchas personas que veo capaces, inteligentes e identificadas con hacer el mundo un poco mejor. Somos algo ms de 40 en desarrollo tecnolgico, mrketing, comunicacin authorized… con mucha mezcla. La empresa es ms difcil de diagnosticar pero es related, alineada con principios humanistas.

Y en Espaa, qu es Airbnb? Puede decir cul es el volumen de negocio, la cuota de mercado, el nmero de pisos que anuncia, dnde…?

Lo tendra que mirar porque hay datos que son pblicos y otros que no… De todos modos s que hay nmeros generales de pisos tursticos en el INE y nosotros damos perfiles de anfitriones, ingresos medios… Hay que hacer pedagoga con la actividad y normalizar la relacin con las administraciones para implantar una regulacin razonable entre beneficios y externalidades negativas. Esos matices se han perdido con el ruido poltico.

En las administraciones no estn satisfechas con su colaboracin para sacar adelante el registro de pisos tursticos…

Hasta ahora se ha colaborado en la comparticin de datos tributarios, que es un marco definido. La Unin Europea ha elaborado una nueva reglamentacin para 2026 que establece cmo compartir ms datos y yo creo que ser eficaz.

La relacin de las plataformas con las instituciones brillaba por su ausencia y la regulacin period mnima, por decir algo…

Sobre la relacin con las instituciones previa a mi llegada, no lo s. Pero la regulacin es la que exista. Sucede con otras plataformas con mecanismos para compartir datos en otros sectores. El marco de colaboracin period el que period y no ha habido resistencia.

Y a partir de ahora?

Pues trabajar en el nuevo marco que establece estos mecanismos. Pero la implementacin espaola del marco europeo no cumple con los principios as que tenemos que ver si encontramos un encaje razonable. No tiene sentido desvirtuar la reglamentacin europea.

El Gobierno cube que no puede esperar. Y muchos ayuntamientos reclaman herramientas administrativas para common la proliferacin de pisos tursticos.

Nosotros no cuestionamos tanto los plazos como que la UE pide un registro nico y aqu ser doble o triple. Es una carga y las regulaciones subyacentes deben ser proporcionales.

Pero entiende la urgencia cuando el ayuntamiento de Madrid reconoci el ao pasado que el 93% de los pisos que se anunciaban en la ciudad en plataformas como Airbnb son ilegales?

Demos un paso atrs, hay que contextualizar. Un mismo alojamiento puede tener varios anuncios y hablar de cifras desvirta el debate en ese punto. Tenemos un marco de colaboracin en el que si nos notifican que un piso no tiene licencia lo retiramos. Tambin hay que reflexionar sobre el tipo de regulacin que se aplica a cada sitio. En Madrid, el 80% de los anfitriones solo tienen un piso. Hablamos de familias que ocasionalmente alquilan, pero las regulaciones no distinguen el uso.

Entonces espera que la regulacin no se mantenga en sus actuales trminos

Llegaremos a acuerdos razonables con las regiones y en otros casos acabaremos convergiendo porque las medidas que se plantean no funcionarn. Eliminar una actividad que genera un impacto econmico de 30.000 millones de euros y un empleo directo e indirecto de 400.000 puestos de trabajo no tiene sentido. La regulacin no puede vivir de espaldas a esto, sin diferenciar la naturaleza de un edificio entero de pisos tursticos del que ofrece una familia. Hay que hilar ms fino.

Los casi 400.000 pisos tursticos que segn el INE operan en Espaa le parece una cifra razonable?

S, bastante razonable.

Lo que cuesta creer es que la explotacin de un piso turstico aporte unos ingresos anuales de entre 4.000 y 5.000 euros como dicen. Con los precios que se ven en ms de una capital eso son apenas 30 das de alquiler al ao y no s si eso puede explicar un growth inversor en viviendas para este uso.

Hablamos de una media. En Madrid, adems, es algo superior, unos 6.000 euros al ao.

Idealista seala que la rentabilidad de un piso turstico duplica o incluso supera este resultado respecto al alquiler de larga duracin.

No he visto cmo hace los clculos Idealista. Pero hay que tener en cuenta que hay alojamientos que se alquilan el 100% del tiempo y otros no. Esos 400.000 pisos tursticos de los que habla el INE son el 1,5% del parque whole de viviendas en Espaa y solo el 0,5% estn dedicadas exclusivamente al uso turstico. La media de alquiler en Espaa son 33 das al ao. En Barcelona y Madrid hay una realidad que no tiene por qu ser la misma que en otros lugares. La mayora se alquila pocos das.

El problema es entonces la explotacin profesional? Hay famosas familias como Fran y Marta Isabel que explotan 322 viviendas en Madrid. Los conoce?

No, y tampoco s si tienen todos esos pisos en propiedad. Pero no hay que demonizar a las empresas con pisos tursticos porque todos los modelos tienen beneficios muy poderosos para absorber flujos de viajeros, eventos, alojar familias… Si hay externalidades negativas hay que ver cules son, dnde estn, que tamao tienen y cmo regularlas. Eso no se est haciendo: se da un brochazo normal de manera restrictiva, sin granularidad…

Qu propone Airbnb?

Es distinto abordar el distrito centro de una ciudad como Madrid, que concentra un 44% de las licencias de la capital, que otras reas. Estara bien dispersar esas licencias. Eso s, mientras se ataca a las VUT resulta que hay 800 proyectos hoteleros en marcha en toda Espaa que pondrn 76.000 plazas en el mercado en dos aos, prcticamente todas en zonas muy tursticas. Esa riqueza que genera el negocio turstico se queda en una sola empresa mientras que en las VUT se traslada a economas individuales y repercute en los barrios. No desdeemos el alojamiento turstico porque se haya convertido en una actividad empresarial.

Dispersar licencias implica limitarlas en determinadas zonas. Qu le parece razonable en este sentido?

Si volvemos a Madrid otra vez tendramos que las viviendas tursticas representan el 7,6% del parque en el centro de la ciudad. Permitamos solo alquiler turstico ocasional para que no se detraigan ms casas del parque. Por ocasional me refiero a que se alquilen habitaciones o los meses que los residentes no estn en casa.

Deberan retirarse licencias en las zonas saturadas?

Lo primero que deberamos hacer es distinguir los distintos tipos de modelos que hay. Por otro lado, no estoy a favor de que donde se ha permitido una actividad se pase a prohibirla. Es preferible aplicar medidas y converger si esas medidas se ven superadas. Pero hacer todo con cifras reales porque no puede sostenerse sin aportar ninguna prueba…

Tras desbancar a Barcelona como la capital espaola con ms pisos tursticos y tras demandar la implantacin del registro, e l Ayuntamiento de Mlaga ha establecido un lmite del 8% de licencias VUT en su zona ms saturada.

No he hablado con Mlaga pero las reglas deberan estar basadas en clculos rigurosos. Hay mucha oferta ocasional y poca profesional pero el problema es que las regulaciones acaban empujando el mercado hacia la profesionalidad, con una licencia y unas cargas que acaban exigiendo dedicacin absoluta a la gestin del alojamiento porque no se permite la ocasionalidad.

Las administraciones se quejan de que existe una gran disonancia entre el discurso de la plataforma de trabajar a favor de la comunidad y su opacidad a la hora de colaborar.

Daremos pasos en ese sentido. Creo que todos debemos hacerlo: las autoridades para proteger una actividad que tiene aspectos positivos. All donde exista voluntad de colaboracin, seguro que nos encontrarn.

En la Espaa polarizada ninguna administracin autonmica o native discuti esa frase populista del presidente Snchez de que faltan viviendas y sobran Airbnb. Le preocupa?

Sinceramente s, me preocupa que se carguen las tintas sobre una posible causa de un problema y se obvien otras causas con mayor peso y que adems son responsabilidad directa de quien hace esas declaraciones. Me refiero por ejemplo al desplome de la construccin de vivienda social y al problema de la falta de vivienda. Claro que nos vamos a reunir con administraciones y buscar esquemas de convivencia pero que nadie se crea que por atacar a las viviendas tursticas se va a resolver el enorme desfase que hay entre creacin de hogares y construccin de casas. Aunque nos ataque, el problema seguir existiendo y no se arregla a corto plazo.

Le recuerda esta situacin a cuando se trat de poner en orden la irrupcin de Uber o Cabify en las ciudades?

Hay algo de parecido en la diferenciacin entre el uso ocasional y la profesionalizacin de la actividad. En BlaBlaCar tuve que explicar a las administraciones nuestras diferencias con otros servicios que eran intensivos, eso es basic. Tambin sucede que el grado de regulacin del transporte urbano en Espaa es muy agresivo, de brocha gorda. Tras aquellos momentos, la movilidad urbana ha llegado a un punto de equilibrio en el que seguramente nadie est contento y quizs eso es una seal de que es algo razonable. Ahora, estamos en un punto de que mientras se regulan las VUT se aprueban licencias hoteleras.

Cree que el foyer hotelero dirige este proceso de regulacin?

La desproporcin en el ataque a las VUT es evidente. Se habla de masificacin pero no se entra a saber por qu existe. Llevamos dcadas promoviendo el turismo de ocio, los aeropuertos, cruceros, las aerolneas de bajo coste, ms capacidad hotelera… Es cuando menos peculiar que se atribuya al alojamiento turstico la masificacin de los destinos cuando el 80% de los viajeros se aloja en hoteles.

Aunque los pisos tursticos ofrecen ms plazas…

La diferencia est en que una plaza hotelera se ofrece todas las noches y una plaza en una VUT, no. No tiene sentido. Pugnamos desde hace dcadas por ser un lder mundial del turismo. Si no nos gusta, cambimoslo pero no culpemos a una actividad menor del malestar que puede estar generando todo el sector. En 2024 pasaron por Espaa 95 millones de turistas. Ojal se hubieran quedado todos en Airbnb, pero no fue as.

Cree que ese dilema del innovador que mencionaba antes puede afectar a Airbnb?

Airbnb es una compaa joven y gil. No, no la veo en esa situacin.

El sector tecnolgico ha madurado hasta el punto de que Google, Amazon o Meta han respaldado a Donald Trump en su polmica llegada a la Casa Blanca. Considerando la tensin que se puede crear con Europa, cree que existe un riesgo reputacional para los gigantes digitales estadounidenses?

Airbnb no estuvo all y no hablo de otras compaas pero en Europa vemos las cosas de un modo distinto a como se ven en Estados Unidos y en specific en lo relativo al apoyo a los partidos. No creo que haya un riesgo de que se meta a todas las empresas tecnolgicas en el mismo saco.

Por qu si la materia prima de la economa espaola es el turismo no se ha creado una empresa digital lder en el sector ?

Ni turstica ni de otros muchos sectores. Tenemos profesionales y grandes ingenieros de primer nivel pero existe una aversin cultural que ms all de la tecnologa, va al emprendimiento. Hay un legado de muchos aos en los que se ha enseado que lo primero de todo es asegurar el futuro, sin celebrar la asuncin de riesgos y censurando el fracaso. Mejoramos, pero no estamos al nivel de Francia o Alemania, que han avanzado ms. Se ve tambin en el aspecto financiero. Espaa tiene un mercado de fondos de capital riesgo que crece pero ah s que Estados Unidos es otra cosa: aunque nueve de cada diez veces las cosas salgan mal, es fcil encontrar alguien que se la juegue por ti.

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