El sector inmobiliario, un puzzle de difícil solución | Economía

El sector inmobiliario español se ha convertido en un puzzle de difícil encaje. Sus piezas —que van desde un acceso a la vivienda hasta la falta de suelo para hacer los hogares que el país demanda — alimentan serios debates sobre los modelos urbanísticos a seguir, las políticas públicas a aplicar y la garantía de derechos sociales a defender para quienes buscan un techo digno en un contexto de precios al alza y una oferta limitada.

“Hablamos de vivienda, pero estamos hablando de personas”, ha indicado Enrique Martín, director asociado de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Uno de los grandes retos que enfrenta el sector es una creciente necesidad de vivienda, principalmente en los grandes centros urbanos. “Nos estamos moviendo entre una España vaciada y una España abarrotada”, destacó el experto en el encuentro Inmobiliario 360º, una cita que ha tratado de desmarañar los entresijos del sector y que ha sido organizada por EL PAÍS con el patrocinio de Aedas Properties, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Gobierno Vasco, Otis y Santander. Para Pepa Bueno, directora de EL PAÍS, no hay proyecto de vida que se pueda hacer sin un techo. La novedad, aseveró Bueno, es que ahora ese problema alcanza a las opulentas sociedades occidentales. “El tema de la vivienda afecta a la clase media y a los jóvenes”.

Según el Banco de España, en la economía hay un déficit acumulado (entre 2022 y 2025) de unas 600.000 viviendas. El país llegó a construir anualmente esa cantidad de hogares a principios de este siglo, pero después la cifra cayó a unas 90.000. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la disaster de 2008, el sector de promoción inmobiliaria ha producido a un nivel muy inferior que en otras épocas. “Hemos hecho producto no asequible, un poco más caro, para una demanda solvente que no genera problemas de financiación” ha indicado Martín. Los ladrillos que dan forma a ese boquete de viviendas no son fáciles de echar abajo. Hoy, constituyen una especie de grueso entramado que está compuesto por una falta de suelo finalista, una burocracia que se traduce en mayores tiempos administrativos para el desarrollo de nuevos proyectos, una carga fiscal, así como en un encarecimiento de los materiales y la falta de mano de obra.

“Hay 90 normas diferentes que afectan al planeamiento urbanístico”, subrayó Beatriz Toribio, experta del sector inmobiliario. “Hay 14 años de media para echar adelante un proyecto”, explicó Juan Francisco Rodríguez, CEO de Bilba. “La producción está muy gravado en sus distintas fases: desde la producción del suelo hasta la venta. Un informe nuestro cube que el 25% del precio ultimate de una vivienda son distintos tributos que se reparten entre los tres niveles de la administración y que, por supuesto, trasladamos al precio ultimate de la vivienda”, detalló Carolina Roca. Presidenta de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

A este panorama se suma un entorno de incertidumbre que se ha añejado y que se ha combinado con un escenario de inestabilidad en los tipos de interés, que afecta el precio de las hipotecas. “La disaster de 2008 generó una aversión a la construcción, lo que ha dificultado el desarrollo de nuevos proyectos”, dijo María Sisternas, arquitecta, colaboradora de Fundació Hàbitat3. Más allá de alimentar la nueva obra, para Jesús Leal, catedrático Emérito de Sociología en la Universidad Complutense de Madrid, a lo que hace frente el país es a una “emergencia de vivienda asequible”, la cual tiene raíces complejas como el aumento del hacinamiento en ciudades, dificultades de jóvenes para acceder a hipotecas sin ayuda acquainted, y la presión sobre inmigrantes (75% de los alquileres en zonas urbanas los ocupan personas nacidas fuera de España).

“Solo el 3,4% del parque de viviendas en España es social-protegida, frente al 9,3% en Europa”, señaló el catedrático. “Para alcanzar la media europea, se necesitarían inversiones cercanas a 300.000 millones de euros”. Recién, un grupo de expertos, calculó que el país necesitaría 814.000 viviendas asequibles y sociales para paliar la precise disaster. A ello, habría que sumar otro millón para atenuar la situación en la próxima década. En whole, la economía necesita incorporar al parque, fuera de los precios de mercado, más de 1,8 millones de inmuebles. “Nos enfrentamos a una realidad que es aplastante”, mencionó Antonio Carroza Pacheco, fundador y presidente de Alquiler Seguro. “El acceso de la vivienda pasa por el aumento de la oferta y también por el acceso a un empleo digno de los jóvenes”, añadió.

Hacen falta 15.000 millones

Javier Piñeiro, responsable de negocio promotor de Santander, indicó que a nivel nacional el mercado requiere de unos 15.000 millones de euros para llenar ese boquete de hogares, tanto para venta como para alquiler, que demanda el mercado. “La financiación siempre está en boca como un problema, pero hoy por hoy no lo es”, agregó. De acuerdo con lo que observa el sector bancario, dijo Piñeiro, las primeras cuatro instituciones financieras pueden estar cubriendo unos 12.000 millones. “Quedan unos 3.000 millones entre entidades algo más pequeñas”, espetó el representante del banco que ha recuperado los 100.000 millones de euros en capitalización bursátil.

“Es evidente que existe un desequilibro entre la oferta y la demanda”, subrayó David Botín, director common de Vivienda Asequible y Flex Residing de AEDAS Properties. Dicho desbalance está concentrado en los centros económicos como Madrid, Barcelona, pero también en destinos turísticos como Valencia/Alicante, Málaga y en una parte del País Vasco, agregó el experto, quien dijo que es responsabilidad de los gobiernos y las administraciones diseñar planes de vivienda que reduzcan el esfuerzo financiero de los compradores. “La única forma de lograrlo es mediante un aumento de la financiación, lo que implica facilitar avales de forma masiva y subsidiar los tipos de interés. De esta manera, los compradores podrán acceder a préstamos con condiciones más favorables y convertir la demanda en solvente”, agregó.

En el encuentro también ha participado Leire Iglesias Santiago, directora Common de SEPES; Manuel Illueca Muñoz, presidente de ICO; Héctor Simón Moreno, director de la Cátedra UNESCO de vivienda; José María López Cerezo, presidente de AVS (Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo); Eduardo Gutiérrez, subdirector de Provivienda; Álvaro Aresti, presidente de Crea Madrid Nuevo Norte; Ignacio Peinado, vicepresidente de APCEspaña; Denis Itxaso, consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco; David Sánchez, CEO de Arkitech; Ramón Sendra, director de Ventas para Iberia, África y Oriente Medio de OTIS; Antonio Carroza Pacheco, fundador y presidente de Alquiler Seguro, y José García Montalvo. Catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra.